(Postada em 26/07/2022)

Alta dos juros desacelera setor imobiliário nos EUA, modelo de financiamento blinda a crise no Brasi

O aumento da taxa de juros afeta a economia dos países em escala global, inclusive aquelas mais desenvolvidas, como o mercado imobiliário americano, em que o valor das moradias e das parcelas tem diminuído o poder de compra da população, algo já observado por meio da elevação dos juros básicos pelo Federal Reserve, o Banco Central norte-americano.

Os resultados de junho foram piores do que previam os especialistas. No setor de construção era esperado um crescimento de 1,4%, o resultado, no entanto, foi um recuo de 2% em relação ao mês de maio. No ano, a queda atingiu 6,3%. 

Os números não são diferentes quando se fala em imóveis usados. Dados da Associação Nacional de Corretoras nos Estados Unidos (NAR, sigla em inglês) indicam uma retração de 5,4% também em junho comparado a maio. O resultado é ainda pior quando comparado ao ano passado: as vendas de imóveis usados diminuíram 14,2%.

Em direção contrária seguem os preços dos imóveis quando comparados às vendas, dificultando ainda mais a aquisição.  Para se ter uma ideia, em apenas um ano o preço médio de casas usadas aumentou cerca de 13,4%, para US$416 mil, o novo recorde americano. 

Os resultados esperados, frente aos indicadores citados acima, são semelhantes à bolha de 2008 que atingiu a comunidade estadunidense. Segundo os especialistas, o número de vendas não deve ultrapassar de 4,8 milhões de imóveis até o final de 2022, durante a crise o volume foi de 4,1 milhões. 

Juros em Alta

Os economistas Isfar Munir, Andrew Hollenhorst e Veronica Clark, avaliam que  “O mercado residencial é o setor mais sensível às taxas de juros da economia, e as taxas mais altas devem ajudar a desacelerar as vendas”, logo, o impacto no setor imobiliário já era esperado. 

O que mais pesa na balança é o aperto monetário do Fed, que nesta semana tornou a subir os juros novamente, algo que deve acelerar o processo de esfriamento do setor imobiliário nos EUA. 

“O Fed quer esfriar a demanda e, embora não haja evidências de rachaduras no consumo ou no emprego, eles estão claramente tendo sucesso no setor imobiliário, que é o setor mais sensível às taxas de juros da economia”, afirmam Aneta Markowska e Thomas Simons, do norte-americano Jefferies.

No Brasil também se pode avistar uma desaceleração em curso, mas com menor proporção, segundo os especialistas. Dados coletados das 15 maiores incorporadoras do país mostram que o lançamento de novos projetos imobiliários cresceu 2,4% no segundo trimestre de 2022. Além disso, as vendas líquidas apresentaram um leve recuo de 0,6% na mesma base de comparação. 

Ainda assim, a tendência que já se observa são as recorrentes altas nas taxas de juros realizadas pelo Banco Central. “Acreditamos que os lançamentos e vendas provavelmente continuarão caindo no curto prazo, impulsionados pela deterioração da confiança do consumidor, taxas de empréstimo mais alta, inflação setorial de dois dígitos (INCC) e estoques crescentes”, apontam os analistas Daniel Gasparete e André Dibe, do Itaú BBA.

O que muda do Brasil para os Estados Unidos?

A grande diferença entre o Brasil e os EUA com relação ao segmento imobiliário é que por aqui, nós contamos com taxas de juros subsidiadas, cujos recursos são captados do FGTS e voltados para famílias de classes baixa e média vinculadas ao Programa Casa Verde e Amarela. 

 “No Brasil, o impacto sobre o setor tende a ser amortecido. O FGTS sustenta o mercado imobiliário com uma taxa baixa independente da Selic”, explica o analista Bruno Mendonça, do Bradesco BBI. “É uma distorção que ajuda o setor imobiliário. Se retirar isso, você acaba com o mercado de baixa renda”.

Além disso, as taxas pré-fixadas, às quais estão sujeitos a maioria dos empréstimos imobiliários, acaba por ‘blindar’ as operações contra a alta dos juros. Nos Estados Unidos, por outro lado, boa parte dos empréstimos são corrigidos pela inflação ou o próprio juros básico, atingindo diretamente o crédito imobiliário.

“Lá fora, a alta dos juros se reflete quase automaticamente nas taxas de juros dos financiamentos. O estoque é pós-fixado. Então a parcela mensal sente o peso. No Brasil, a maior parte é pré-fixado. Então o estoque não sofre”, acrescenta Mendonça, explicando também porque aqui se vê menos retomadas de imóveis.