(Postada em 13/07/2025)

Financiamento de imóveis usados cresce no Minha Casa, Minha Vida, mas não ameaça lançamentos

O número de imóveis usados financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) vem crescendo de forma acelerada. Desde que o programa passou a permitir a inclusão de imóveis usados em todas as faixas de renda, em 2023, essa modalidade praticamente triplicou: foram 42 mil unidades financiadas em 2022, 120 mil em 2023 e um salto para 155 mil em 2024.

Apesar da alta, especialistas apontam que esse movimento faz parte da dinâmica natural do mercado e não representa risco para o segmento de lançamentos imobiliários.

“A tendência é que ocorra uma redução dos imóveis novos que compõem o total de unidades financiadas pelo Minha Casa, Minha Vida, mas não uma eliminação”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, responsável por compilar os dados do Ministério das Cidades.

Programa segue relevante para o setor de construção

Criado em 2009, o Minha Casa, Minha Vida tem dois pilares: ampliar o acesso à moradia para famílias de baixa renda e impulsionar a economia, especialmente em momentos de retração. Em 2024, o programa seguiu representando uma fatia importante do mercado. Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), 47% das vendas de imóveis novos no ano foram viabilizadas por meio do MCMV.

Mesmo com o crescimento no financiamento de usados, a especialista do FGV reforça que o setor de construção continua se beneficiando do programa, inclusive de forma indireta. “Muitas famílias que ascendem economicamente só vão conseguir comprar um imóvel da faixa seguinte se conseguirem vender o seu usado para alguém que esteja enquadrado nas exigências do programa”, explica Castelo.

Além disso, é preciso considerar as particularidades regionais. A lógica de financiamento de novos e usados varia conforme a dinâmica do mercado local.

Financiamento de usados pelo MCMV: o que mudou?

Desde fevereiro de 2023, o financiamento de imóveis usados foi oficialmente incorporado a todas as faixas do Minha Casa, Minha Vida. Antes disso, o programa priorizava imóveis novos, apesar de o uso de recursos do FGTS, principal fonte de funding do MCMV, já permitir, desde 2011, o financiamento de usados.

Em 2024, houve um ajuste nas regras que restringiu temporariamente o acesso de parte da classe média à compra de usados: o valor máximo financiado caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil, e a entrada mínima foi elevada, especialmente nas regiões Sul e Sudeste.

Já em 2025, foi criada a Faixa 4, voltada a famílias com renda mensal de até R$12 mil, permitindo o financiamento de imóveis usados de até R$500 mil, com entrada mínima de 60% no Sul e Sudeste, e 80% nas demais regiões do país.

Regras para financiar um imóvel usado pelo programa

Para que um imóvel seja considerado “usado” no MCMV, ele precisa ter o “habite-se” (documento de conclusão da obra) emitido há mais de 180 dias. As exigências para o financiamento são as mesmas de imóveis novos e incluem:

Não possuir outro imóvel no município onde deseja comprar; Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais; Comprovar renda compatível com a faixa de enquadramento; Ter capacidade de pagamento para o valor financiado. Além disso, a Caixa Econômica Federal realiza uma vistoria técnica, feita por engenheiros credenciados, para avaliar o estado de conservação, a estrutura, as condições de salubridade e se o imóvel cumpre as normas da prefeitura local. Essa vistoria é fundamental para que o imóvel seja aprovado como garantia no financiamento e tenha seu valor validado para crédito.